Под кэшем дома своего

Почему граждане покупают квартиры за наличные.




Статистика рапортует о новых рекордах в продвижении безналичных расчетов на рынке продажи жилья: на «первичке» наличные уже побеждены, а ипотечные кредиты потихоньку теснят их и с вторичного рынка. Впрочем, пока большая часть сделок на «вторичке», как и десять лет назад, проходит через сейфовые ячейки.

Специально для «Ъ» ипотечный банк «ДельтаКредит» провел исследование о том, как изменилась доля наличных в ипотечных сделках на рынке жилой недвижимости Московского региона.

Если в 2010 году граждане, покупающие жилье в Москве и Московской области с привлечением ипотечных кредитов, явно предпочитали наличные (почти 90% сделок), то к концу 2017-го две трети сделок приходятся на безналичные формы расчетов — аккредитивы, накопительные счета, банковские переводы со счета покупателя на счет продавца.

Столь заметные изменения в «ДельтаКредите» связывают «с ростом популярности безналичных форм расчетов, с их безопасностью, меньшими затратами, удобством и ростом финансовой грамотности клиентов». Наличные, о которых идет речь в ипотечных сделках (банк изучал портфель по вторичному рынку жилья), — это первоначальный взнос, составляющий 10−20% от суммы покупки.

Казалось бы, данные «ДельтаКредита» подтверждают общий тренд на увеличение доли безналичных платежей. Однако, если посмотреть на статистику и оценки экспертов, касающиеся основных схем расчетов на рынке недвижимости, выясняется, что здесь все далеко не так однозначно.

Безналичные мечты

В начале этого года ЦБ отчитался о рекордном росте безналичных платежей, совершаемых гражданами с помощью банковских карт: доля операций по оплате товаров и услуг картами в 2016 году составила, по его данным, около 80% от общего числа трансакций, проведенных физлицами. Рекордный показатель за последние пять лет.

Вряд ли люди поведут себя иначе, когда речь зайдет о крупных финансовых операциях.

Действительно, по словам управляющего партнера «Миэль—сеть офисов недвижимости» Татьяны Саксонцевой, на «вторичке» подавляющее большинство сделок проходит с использованием классического способа расчета через банковскую ячейку. Точно так же все происходило и пять, и семь, и десять лет назад.

Причем если в Москве и в крупных городах участники сделки все-таки используют банки хотя бы в качестве «сейфа», то в регионах до сих пор покупатели нередко заключают договор с помощью нотариуса, приходя на сделку с «чемоданом денег».

Согласно оценкам управляющего партнера «Метриум Групп» Марии Литинецкой, на расчеты с помощью банковских ячеек приходится около 97% договоров купли-продажи на вторичном рынке жилья — то есть наши покупатели и продавцы не используют для расчетов перевод со счета на счет, как это делают за рубежом и где это давно считается нормой.

Риэлтор из Бостона Дмитрий Дрибинский говорит, что в США тоже используют кэш в сделках с недвижимостью, но сразу уточняет: «Когда речь идет о том, что покупатель приобретает дом за кэш, имеется в виду, что он просто не использует ипотечный кредит. Но это подразумевает банковский перевод со счета покупателя на счет продавца. И никак иначе. Нет, наверное, сделка с использованием наличных возможна и в США, но я в своей практике никогда с этим не сталкивался».

Сделки на недоверии

В России ничего подобного нет. Как утверждают риэлторы, люди не хотят связываться с безналичными расчетами, потому что не доверяют банкам. «Многие участники сделок считают, что деньги на счету как бы “ненастоящие”, их нельзя потрогать. Также многие боятся покупать через аккредитив, потому что при крахе финансовой организации эти средства никак не компенсируются. Психологический фактор играет в таких случаях решающую роль», — делится наблюдениями Татьяна Саксонцева.

Граждане не только до сих пор не готовы доверять банковской системе в силу разных причин, но и, как отмечает Михаил Куликов, относятся к ней даже более критично, чем пять-семь лет назад, ведь сегодня попасть под санацию может даже банк без видимых проблем. В такой ситуации рискованно доверять любому из них. «Поэтому в ближайшее время тенденции к росту сделок по безналу я не ожидаю. Для увеличения этой доли нужно доверие к банкам. А для этого необходима стабильность на протяжении долгого времени, чего мы пока не видим», — констатирует Саксонцева.

Возможно, в перспективе ситуация и будет меняться, но явно небыстро. В частности, как считает Мария Литинецкая, замещение сделок с наличными взаиморасчетами с помощью аккредитива возможно только при законодательных нововведениях. «Добровольно ни продавцы, ни покупатели не готовы использовать аккредитив», — говорит она. Отметим, что в 2017 году данный тренд лишь упрочился на фоне отзыва лицензий у крупных банков: в отличие от вклада, аккредитив не подлежит обязательному страхованию, а значит, в случае форс-мажора банк не вернет деньги.

Это подтверждают и результаты ежегодного мониторинга Национального агентства финансовых исследований (НАФИ), посвященного уровню доверия финансовым институтам.

И произошло это как раз за счет доли сомневающихся, которые раньше «скорее доверяли» фининститутам.

Есть у подобного недоверия и еще один аспект. По словам Марии Литинецкой, многие покупатели, да и сами продавцы не готовы демонстрировать свои средства ни банкам, ни государству. Это естественно, поскольку подавляющее большинство продавцов, как и ранее, занижают суммы договора для ухода от налога на прибыль.

Основная схема обхода требований налоговой при продаже недвижимости не изменилась. По словам Михаила Куликова, люди по-прежнему указывают в договоре купли-продажи заниженную стоимость квартиры, если она находилась в их собственности меньше предельного срока владения (раньше он составлял три года, на данный момент — пять лет).

«Поэтому клиенты и выбирают более простой, надежный и понятный вариант с “живыми”, а не виртуальными деньгами на счете банка», — резюмирует Литинецкая.

Ипотека нашей надежды

Однако, когда человек берет в банке ипотечный кредит, доверие играет, мягко говоря, второстепенную роль — тут важно получить деньги. Причем получить можно не просто деньги, а, благодаря господдержке ипотеки, дешевые деньги — сегодня вполне реально найти ипотеку меньше чем под 10% годовых.

Как отмечают в своем исследовании «Стройка в России: Сага о квадратном метре и жилищной проблеме» фонда поддержки социальных исследований «Хамовники», ввиду усиленной заботы о решении жилищной проблемы со стороны государства значительно изменилось отношение банков к заемщикам, и в результате сложилась ситуация, когда банки повсеместно идут на раздачу денег под покупку жилья, закрывая глаза практически на любые «нюансы».

При этом на документы, сопровождающие сделку, банки зачастую смотрят сквозь пальцы — им важно выдать как можно больше кредитов. И все это на фоне снижения ипотечных ставок!

Со следующего года Центробанк планирует ужесточить требования к банкам, выдающим кредит с низким первоначальным взносом. По официальной версии, опасения ЦБ вызваны резким ростом числа подобных кредитов. Так, в частности, согласно данным экспертов «Метриум групп» за восемь месяцев этого года доля таких кредитов в суммарной выдаче ипотеки выросла с 6,8% до 20,6%. Однако, возможно, ЦБ, видя еще и использование серых схем, пытается противостоять им до того, как долевое строительство в его нынешнем виде все же отменят.

Сами кредитные организации стремятся по мере возможностей увеличить долю безналичных расчетов в сделках с недвижимостью.

По ее словам, продавцы бывают готовы согласиться на безналичный расчет, поскольку не платят за проверку банкнот на подлинность — а это может составлять до 0,3% от общей суммы.

Все это — низкая ставка по ипотеке, сокращение первоначального взноса, дополнительные бонусы от банков — приносит свои плоды. Если в 2010 году банки выдали чуть больше 301 тыс. ипотечных кредитов более чем на 380 млрд руб., то в 2016-м россияне взяли уже почти 856,5 тыс. ИЖК на 1,473 трлн руб.

Но если брать показатели, характеризующие развитие рынков недвижимости разных стран, которые применяются Международным валютным фондом, по соотношению кредитов на жилую недвижимость к другим кредитам Россия (9,1%) находится на одном уровне с Турцией и Киргизией (9%). При этом мы уступаем США (31%), всем странам Европы (Германия — 18,6%, Дания — 30,3%, Австрия — 20,6%, Финляндия — 29,7%) и даже Республике Беларусь (13,7%) и Бутану (10,1%). То есть уровень проникновения ипотеки в России, хоть и растет, но до сих пор достаточно скромен.

Наличным здесь не место

Впрочем, есть на рынке недвижимости сегмент, где безналичные расчеты уже сейчас царят безраздельно.

«Возможность оплатить наличными — это огромная редкость, — говорит она.— Даже когда речь идет о мелких застройщиках».

Кроме того, на первичном рынке значительна доля ипотеки — по итогам октября, согласно оценкам «Метриум групп», ипотека используется в 44% сделок. А она исключает наличный расчет: банк сам переводит деньги застройщику, и клиент не имеет возможности их обналичить. Сегодня на первичном рынке Москвы растет и доля сделок по ДДУ, и доля сделок с привлечением ипотеки.

Как отмечает генеральный директор «ИНТРО Технологии Рус» Денис Вечканов, по данным Росреестра, порой сложно оценить влияние ипотеки на рынок новостроек, поскольку ведомство учитывает не только кредитные договоры с банками, но и ипотеку, возникшую в силу закона. «По закону ипотекой считается любая запись о передаче права собственности на недвижимость, при которой объект сделки находится в залоге у продавца до полной оплаты. На рынке долевого строительства это может быть продажа в рассрочку застройщиком или посредником, а также договоры уступки прав требования по ДДУ с рассрочкой», — поясняет Вечканов. Тем не менее, по его сведениям, в нынешнем году снижение ставок по ипотеке стимулировало продажи жилья в новостройках в Москве и в ряде крупных российских городов.

На данный момент, по словам Вечканова, удешевление ипотеки позволяет удовлетворить спрос со стороны потребителей, заинтересованных в доступном жилье. Об этом косвенно свидетельствуют и данные «ИНТРО Аналитики»: согласно оценкам экспертов компании, доля ипотеки выше в сегменте квартир малого метража, в удаленных от центра районах — особенно в Новой Москве.

Единственное исключение на рынке новостроек — апартаменты, которые дешевле квартир, но покупаются в основном за наличные, в инвестиционных целях. Согласно оценкам экспертов «ИНТРО Аналитики», в этом сегменте количество сделок на первичном рынке Москвы в прошлом году заметно выросло — до 48,9 тыс. по ДДУ.

Мария Глушенкова

39454 common\models\News
970 90 bob animate

0 Комментариев

или зарегистрируйтесь, что бы оставить комментарий!

Популярные новости

На сколько в 2017 году подорожают бензин и коммунальные платежи и что произойдет с акцизами на табак и алкоголь.

Трамп неоднократно делал самоуверенные заявления о том, что он «сделает Америку снова великой», и важным инструментом в этом деле для него является возрождение производства. Например, он обращается к японской корпорации Toyota и пишет, что если Toyota построит новый завод за пределами США, то ей придется столкнуться с высокими пошлинами. Смогут ли американцы отобрать у китайцев их работу?

В России начали действовать новые индексы изменения платы за жилищно-коммунальные услуги. Если в первой половине года тарифы вырастут на 0 процентов (то есть не изменятся с прошлого года), то во второй — в среднем по регионам на 4 процента.

В Вене открылся первый биткоин-банк, в котором можно обменять евро на биткоины и наоборот, а также узнать информацию о криптовалюте. Об этом пишет RT.

Резервный фонд России по состоянию на 1 января 2017 года сократился в рублях почти в четыре раза, составив 972,13 млрд руб., что эквивалентно $16,03 млрд, сообщается на сайте Минфина.

Стоимость биткоина в ходе торгов в четверг, 2 марта, достигла 1238 долларов, что на доллар дороже тройской унции золота, сообщает CoinDesk. Этот результат также является очередным историческим максимумом.

Процесс беспрецедентного роста курса рубля на рынке обмена валют, особенно ярко выраженный в отношении доллара и евро, очень тревожит российское правительство. В этих условиях, Центробанк России вынес на повестку дня вопрос о мерах по искусственной девальвации рубля. Уже начали приниматься меры по искусственному сдерживанию, и даже по снижению курса российской национальной валюты.

Правительство хочет распоряжаться «санкционными» продуктами и товарами, ввезенными в Россию по пониженным тарифам через страны ЕАЭС. Речь может идти, например, о китайском ширпотребе или индийских лекарствах. Что чиновники будут делать с изъятыми товарами, неизвестно. Минфин, инициатор соответствующего законопроекта, подробностей не раскрывает. Сейчас «неправильные» продукты давят бульдозерами и закапывают в землю.

Почему же нет заказов? Куда они делись? Ведь раньше заказы были, хоть и не гигантские. Ответ прост: потенциальные заказчики хорошо знают положение дел в авиастроении Украины и не разделяют информационного оптимизма его руководителей. Их больше волнует вопрос, способно ли наше ведущее предприятие вообще строить самолеты? Наша авиапромышленность знала тяжелые времена, но такого не было никогда.

Судя по опубликованным документам, власти решили ввести упрощенный механизм установки системы ЭРА-ГЛОНАСС (ЭВАК) для подержанных импортных автомобилей.

МОСКВА, 5 мар — РИА Новости. Агентство Bloomberg обновило рейтинг 500 мировых миллиардеров: несколько россиян вошли в первую сотню, среди них один из основных владельцев и глава ГМК «Норильский никель» Владимир Потанин, основной владелец и глава совета директоров «Северстали» Алексей Мордашов, глава группы «Ренова» Виктор Вексельберг и основатель USM Holdings Алишер Усманов.

Москва. 31 января. INTERFAX.RU — Минфин подготовил положительный проект отзыва на законопроект, который устанавливает обязанность банков с 2018 года использовать только национальные платежные инструменты при осуществлении операций по счетам физлиц, получающих денежные выплаты из бюджета РФ или государственных внебюджетных фондов.

Последние новости